【平法案例】预售商品房买卖合同解除，开发商将应返还被执行人的购房款交付法院执行后，是否可主张中止对该商品房的执行？

　　法院查封被执行人购买的预售商品房后，开发商与被执行人以诉讼方式解除了商品房买卖合同，合同解除后，开发商将应返还被执行人的款项交付法院，此时，开发商可否向法院主张中止对该商品房的执行呢？近日，平阴法院就审结这么一起执行异议案件……

　　【案情回顾】

　　张某与江某民间借贷纠纷一案，诉讼中，法院依据张某的财产保全申请，查封了江某以按揭方式购买的位于某小区一单元801号房屋，后法院最终判决江某偿还张某借款40万元及利息。判决生效后，因江某未履行判决义务，张某向法院申请强制执行。执行过程中，案外人A公司以其已与被执行人江某通过诉讼方式解除了案涉房屋的商品房买卖合同，且已将应返还被执行人的款项交付法院为由向法院提出执行异议，请求解除对案外人所有的位于某小区一单元801号房屋的查封。

　　【法院审理】

　　法院经审查认为，案外人A公司与被执行人江某签订《商品房买卖合同》，江某以按揭贷款的方式购买案外人开发建设的涉案房产。在合同履行过程中，因江某未能按照合同的约定还本付息，案外人承担连带保证责任后，案外人通过诉讼解除了双方签订的《商品房买卖合同》。江某基于商品房买卖合同对涉案房产享有的物权请求权，变为基于买卖合同及解除协议等对案外人享有返还购房款的请求权，对涉案房产采取预查封的效力应当以查封金额为限及予涉案房屋的替代物，现案外人已在行案件中将应返还江某的购房款交付法院执行，本案中案外人已无可向江某返还的购房款。故，对案外人提出的中止对涉案房产的异议请求，法院应予支持。裁定作出后，当事人均未提起案外人异议之诉。

　　【法官说法】

　　我国商品房的买卖很多都采用预售方式，在预售前开发商一般都办理了房屋产权初始登记，取得了对预售商品房的物权。购房人购买预售商品房后，对涉案房产享有的是物权请求权，而非物权。执行法院对该类预售商品房可以进行预查封，并通知商品房开发企业。对该类房产，法院在执行过程中应对申请执行人、商品房开发企业的利益平等保护。对于开发商、被执行人通过协商、仲裁、诉讼解除合同的，被执行人基于商品房买卖合同对涉案房产享有的物权请求权，变为基于买卖合同及解除协议等对案外人享有返还购房款的请求权，人民法院对涉案房产采取预查封的效力应当以查封金额为限及予涉案房屋的替代物，即应返还购房款。如开发商将应返还被执行人的购房款交付法院执行的，法院可不执行预售商品房；如开发商未将应返还被执行人的购房款交付法院执行或者擅自将购房款返还被执行人，执行法院可继续执行预售商品房。执行过程中，开发商对预售商品房提出排除执行异议的，执行法院应依照案外人异议的程序审查处理.

　　【法条链接】

　　最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和 国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

　　（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

　　（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

　　（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

　　第十六条：国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

　　《山东高院执行疑难法律问题解答（三）》第11条：执行法院预查封被执行人购买的预售商品房后，开发商、被执行人自行解除合同或者以仲裁或诉讼方式解除合同的，按照下列情形处理：（1）开发商将全部购房款交付执行法院执行的，执行法院可不再执行预售商品房；（2）开发商在收到执行法院预查封法律文书后，仍擅自将全部购房款退还被执行人，执行法院可继续执行预售商品房，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索；（3）被执行人通过部分自付、部分贷款方式支付购房款，银行办理了预抵押登记，开发商对银行贷款承担阶段性连带担保责任的，开发商将应退还被执行人的款项交付执行法院执行的，执行法院可不再执行预售商品房。开发商未将应退还被执行人的款项交付执行法院，执行法院可继续执行预售房产，在变价款中预先支付银行贷款相应款项，并通知开发商。